Бизнес в Кыргызстане сегодня – это
постоянная борьба за выживание. К сожалению, государство еще не понимает важной
роли малого и среднего предпринимательства для экономики, общества, страны в
целом. В данной статье мы сделаем попытку предостеречь предпринимателей от возможных
неудобств и потерь. Один из наиболее распространенных видов договоров,
заключаемых предпринимателем – это договор аренды здания или сооружения. В
предпринимательской практике, все чаще, этот договор заключается в отношении
нежилого помещения коммерческого типа.
Согласно статье 589
Гражданского кодекса КР договор аренды предусматривает ситуацию, когда арендодатель
обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование помещение.
Здесь, законодатель устанавливает ряд обязательных условий такого договора.
Первое, это письменная форма, а также государственная регистрация. Также закон
оговаривает обязательное указание сторонами условия о размере арендной платы.
Однако далеко не
всегда, предприниматели соблюдают установленный требования к такому договору.
Часто, наиболее распространенной ошибкой предпринимателей является нежелание
регистрировать договор аренды помещения в Госрегистре[1].
И хотя за отсутствие регистрации договора не предусмотрено никаких штрафов,
отсутствие этого условия опасно и несет в себе несколько угроз.
Например,
частный предприниматель и торговый центр заключили
(подписали) договор аренды, основным предметом которого является предоставление
предпринимателю в аренду помещения, расположенного в торговом центре сроком на пять лет.
В данном
договоре четко просматривается срок договора. Так, согласно части 1 статьи 180
Гражданского Кодекса КР, установлено, что любые сделки с недвижимым имуществом
подлежат государственной регистрации. То есть договор аренды помещения должен
пройти государственную регистрацию.
Более того, согласно
пункту 7 статьи 4 Закона КР «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» от 22 декабря 1998 года право на аренду помещения на
срок три года и более подлежит обязательной регистрации в Госрегистре. В
нашем случае, договор аренды был заключен сроком более трех лет – на 5 лет.
И хотя четкого
определения, кто именно должен нести
договор и регистрировать, в законе не прописано, такая обязанность по
сложившейся бизнес практике должна лежать на арендодателе, в данном случае –
торговом центре. Согласно статье 7 вышеуказанного закона сделать он это должен
в течении 30 дней. А узнать, была ли регистрация предприниматель может путем
простого письменного запроса в Госрегистр.
В нашем примере государственный
регистрирующий орган сообщил бы о том, что договор, заключенный между частным
предпринимателем и торговым центром не был зарегистрирован в законно
установленном порядке. Следовательно, данный договор заключен без
государственной регистрации, что говорит о несоответствии ее требованиям
законодательства, так как согласно норме статьи 185 Гражданского кодекса КР - сделка, не соответствующая
требованиям законодательства, ничтожна.
Следовательно,
такие условия могут серьезно повлиять на состояние дел обоих сторон договора,
поскольку вся оплата за аренду, депозиты иные платежи, вытекающие из договора –
недействительны. В соответствии с частью 2 статьи 184 ГК КР, при
недействительности сделки, каждая из сторон обязана возвратить другой все
полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре
(в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом,
выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в
деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены
законом.
Здесь важно
помнить, что если арендодатель (торговый центр) продолжает принимать оплату и
депозит, то его действия можно подвести к составу уголовного преступления –
мошенничество (статья 166 Уголовного кодекса КР). При таких действиях со
стороны торгового центра, частный предприниматель имеет правовую возможность
обратиться в Финансовую полицию КР, чтобы защитить свои права.
Другое не менее
важное условие договора аренды помещения – согласование сторон относительно
оплаты аренды. В статье 592 Гражданского кодекса КР четко определено, что при
отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере
арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
В сложившейся
бизнес практике часто стороны договора не прописывают конкретно и четко расчеты
оплаты. В этой ситуации между предпринимателем и торговым центром может
возникнуть сложный спор.
Для того, чтобы
избежать подобные неприятности и успешно вести бизнес на арендуемой территории,
настоятельно рекомендуем предпринимателям относиться ответственно к заключаемым
договорам аренды, так как они имеют ряд специфических условий. Не стоит
забывать, что потраченные лишние несколько часов, на усилия заключить договор
аренды в соответствии с требованиями законодательства могут серьезно улучшить
Ваш бизнес.
Желаем Вам
удачи!
Частный предприниматель из Бишкека
[1] Бишкекское городское управление по землеустройству и регистрации прав на
недвижимое имущество
Комментариев нет :
Отправить комментарий