Возможные ошибки бизнесменов при заключении договора аренды (Некоторые практические рекомендации)

Бизнес в Кыргызстане сегодня – это постоянная борьба за выживание. К сожалению, государство еще не понимает важной роли малого и среднего предпринимательства для экономики, общества, страны в целом. В данной статье мы сделаем попытку предостеречь предпринимателей от возможных неудобств и потерь. Один из наиболее распространенных видов договоров, заключаемых предпринимателем – это договор аренды здания или сооружения. В предпринимательской практике, все чаще, этот договор заключается в отношении нежилого помещения коммерческого типа.

Согласно статье 589 Гражданского кодекса КР договор аренды предусматривает ситуацию, когда арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование помещение. Здесь, законодатель устанавливает ряд обязательных условий такого договора. Первое, это письменная форма, а также государственная регистрация. Также закон оговаривает обязательное указание сторонами условия о размере арендной платы.

Однако далеко не всегда, предприниматели соблюдают установленный требования к такому договору. Часто, наиболее распространенной ошибкой предпринимателей является нежелание регистрировать договор аренды помещения в Госрегистре[1]. И хотя за отсутствие регистрации договора не предусмотрено никаких штрафов, отсутствие этого условия опасно и несет в себе несколько угроз.

Например, частный предприниматель и торговый центр заключили (подписали) договор аренды, основным предметом которого является предоставление предпринимателю в аренду помещения, расположенного в торговом центре сроком на пять лет.

В данном договоре четко просматривается срок договора. Так, согласно части 1 статьи 180 Гражданского Кодекса КР, установлено, что любые сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. То есть договор аренды помещения должен пройти государственную регистрацию.

Более того, согласно пункту 7 статьи 4 Закона КР «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 22 декабря 1998 года право на аренду помещения на срок три года и более подлежит обязательной регистрации в Госрегистре. В нашем случае, договор аренды был заключен сроком более трех лет – на 5 лет.

И хотя четкого определения, кто именно должен нести договор и регистрировать, в законе не прописано, такая обязанность по сложившейся бизнес практике должна лежать на арендодателе, в данном случае – торговом центре. Согласно статье 7 вышеуказанного закона сделать он это должен в течении 30 дней. А узнать, была ли регистрация предприниматель может путем простого письменного запроса в Госрегистр.

В нашем примере государственный регистрирующий орган сообщил бы о том, что договор, заключенный между частным предпринимателем и торговым центром не был зарегистрирован в законно установленном порядке. Следовательно, данный договор заключен без государственной регистрации, что говорит о несоответствии ее требованиям законодательства, так как согласно норме статьи 185 Гражданского кодекса КР - сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна.

Следовательно, такие условия могут серьезно повлиять на состояние дел обоих сторон договора, поскольку вся оплата за аренду, депозиты иные платежи, вытекающие из договора – недействительны. В соответствии с частью 2 статьи 184 ГК КР, при недействительности сделки, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Здесь важно помнить, что если арендодатель (торговый центр) продолжает принимать оплату и депозит, то его действия можно подвести к составу уголовного преступления – мошенничество (статья 166 Уголовного кодекса КР). При таких действиях со стороны торгового центра, частный предприниматель имеет правовую возможность обратиться в Финансовую полицию КР, чтобы защитить свои права.

Другое не менее важное условие договора аренды помещения – согласование сторон относительно оплаты аренды. В статье 592 Гражданского кодекса КР четко определено, что при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

В сложившейся бизнес практике часто стороны договора не прописывают конкретно и четко расчеты оплаты. В этой ситуации между предпринимателем и торговым центром может возникнуть сложный спор.

Для того, чтобы избежать подобные неприятности и успешно вести бизнес на арендуемой территории, настоятельно рекомендуем предпринимателям относиться ответственно к заключаемым договорам аренды, так как они имеют ряд специфических условий. Не стоит забывать, что потраченные лишние несколько часов, на усилия заключить договор аренды в соответствии с требованиями законодательства могут серьезно улучшить Ваш бизнес.

Желаем Вам удачи!

Частный предприниматель из Бишкека

---

[1] Бишкекское городское управление по землеустройству и регистрации прав на недвижимое имущество

Можно ли решить актуальные проблемы горнодобывающей отрасли Кыргызстана?

Ряд экспертов в области горнодобывающей отрасли а также представители Центрально-азиатского института свободного рынка озвучили ряд тезисов относительно проблем отрасли на открытом обсуждении. В частности обсуждались вопросы связанные с правовыми и политическими гарантиями инвесторов в Кыргызстане, государственного вмешательства в отрасль, а также взаимоотношения инвестора с различными группами местного населения.

По словам независимого эксперта Искендера Шаршеева многие горнодобывающие компании имеют доступ на горнодобывающий рынок Кыргызстана только через серые схемы. С другой стороны, поиск политической гарантии у Правительства Кыргызстана или у отдельных чиновников не дает желаемый результат. Многие чиновники находятся у власти не больше года, а с назначением нового ситуация и условия работы компании могут измениться коренным образом.

Основной проблемой в горнодобывающей отрасли эксперт отметил конфликты инвестора с местным населением. Здесь И. Шаршеев предлагает использовать метод «социального контракта», что подразумевает открытую отчетность инвестора перед местным населением. Здесь «социальный договор» местному населению, проживающему в непосредственной близости к месторождению предоставляются развитая социальная инфраструктура. Население, получающее от этого выгоду, в случае возникновения конфликта с какими-то иными группами может защитить инвестора. Все это должно закрепляться простым договором, который связывает местных неформальных лидеров, определяет у них ответственность перед инвестором.

Была предложена другая методология с условным определением «аманат». В данном случае горнодобывающая компания оплачивает учебу некоторым детям неформальных лидеров в вузах страны и за рубежом. В этом случае представители населения оказываются в зависимости, так как будут беспокоиться за судьбу своих близких. Здесь ожидается, что отношения неформальных лидеров к инвестору измениться, что повлияет на спад конфликтности с местным населением.

Также, эксперт отметил важность использования вида договора - «Соглашение о разделе продукции». Этот договор относительно справедлив, поскольку вместе с разделом добытой продукции идет распределение рисков между инвестором и государством. Здесь можно договориться об использовании объема продукции для государства, которое делит риск колебания цен на продукцию.

Далее И. Шаршеев коснулся такого системного момента, как бюрократизация государства. В основном это касается сокращения дистанции власти и частного субъекта. Государство имеет возможность вмешиваться в определенную оперативную деятельность предприятия на уровне нижнего и среднего чиновника. То есть, если у инвестора налажено взаимопонимание с чиновниками на высоком уровне, то средний и нижний уровень все равно будут создавать неудобства. Поэтому предлагается инвестору по возможности использовать автоматизированную систему отчетности перед государством (налоги). Здесь будет минимизировано соприкосновение с государственным чиновником.

Эксперт подчеркнул, что необходима работа с социальными системами, а не с конкретными лицами. Если на западе основные отношения строятся на контрактах, то в центрально-азиатском регионе некоторые иностранные инвесторы пытались построить отношения на доверии с определенными физическими лицами. Этого делать нельзя. Всегда нужен договор с указанием возможных спорных ситуаций и возможностью выбора третейской стороны. По его мнению, необходимо вовлечь как можно больше людей имеющих влияние среди местного населения и в упрощенном порядке оформить соглашение (договор), где будут расписаны все права и обязанности горнодобывающей компании и местного население от лица этих неформальных лидеров.

Особый интерес вызвало выступление эксперта Гани Абдирасулова. Он также отметил, что корень зла лежит в проблемах с местным населением. Он привел пример с ситуацией на месторождении «Джеруй», где по его словам технически все готово к работе, предприятие построено в соответствии с экологическими и техническими нормативами. Однако ни Президент Кыргызстана, ни Правительство республики не в силах запустить сам процесс, так как местное население противиться, при этом никто не несет никакой ответственности.

В номере газеты «Деньги и власть» от 31 мая 2013 года Гани Абдирасулов опубликовал свое предложение к решению проблемы с местным населением. Так, он предлагает следующее:

- открыть открытое акционерное общество и зарегистрировать его в регионе (например, в Таласской области);

- получить сертификат в Государственном финансово надзоре по размер уставного капитала (около 200 000 сомов) сделать первую эмиссию простых акций;

- в устав и в учредительный договор необходимо внести условие:

А) эмиссия допустима, но с помощью всех местных СМИ описать и рассказать местному населению и местным лидерам преимущества этих акций. Г. Абдирасулов приводил примерные цифры. Так он оценил одну акцию в 10 тыйын, а их количество определил в 2 миллиона. При этом необходимо ввести мораторий на движение акций в отношении продажи их или обмена на период до трех лет. Законодательство Кыргызстана это предусматривает. Каждый местный житель будет иметь право купить не больше двух тысяч акций.

Б) после этого предполагается, что ОАО подаст заявку на получение лицензии в Госагентство по геологии. После получения лицензии необходима еще одна эмиссия, где одна акция будет уже равняться 1 сому. На них будут действовать такие же ограничения. То есть их нельзя будет сразу перепродавать.

Параллельно будет приглашены международные компании IPO для международной оценки месторождения (например, месторождение Джеруй). Например, стоимость будет определена как 4 миллиона долларов США. Опять Г. Абдирасилов приводит примерные цифры.

В) третья эмиссия акций ОАО, где одна акция уже будет стоить 5 долларов США. Все вышеуказанные до этого акции также будут иметь точно такую же стоимость, что были выпущены при стоимости в 10 тыйын, что были по 1 сому.

Как и предыдущий эксперт Г. Абдирасулов также прокомментировал возможности такой альтернативы как Соглашение о разделе продукции. В Кыргызстане данный метод не пользуется спросом. Он не очень популярен у чиновников, так как это антикоррупционный метод. Здесь государство не должно вмешиваться в расходную часть инвестора при условии, что инвестор сам освобождается от некоторых корпоративных налогов. Он берет на себя затраты по разработке месторождения и предусмотренной какой либо социальной программы. По словам эксперта кыргызское законодательство предусматривает такой подход. СРП способствует созданию у государства своего золотого запаса. Как правило, международные финансово-кредитные организации выдают заем странам под золото по соотношению один к трем.

По словам эксперта доля государства должна расщепляться на следующих субъектов: доля госгагентства по геологии (1% с каждого месторождения), доля айыл окмоту, расположенного у месторождения, доля района, области. Среди аыйл окмоту, района, области, инвестора, правительства должно возникнуть взаимопонимание.

Здесь будет заключено генеральное соглашение, где будет закреплена доля айыл окмоту, района (поменьше), области (еще меньше, так как возможно в области могут быть еще и другие месторождения). При этом за счет этих денег каждый будет решать свои социально-экономические задачи на своем уровне. Это создаст в свою очередь мультипликационный эффект.

По словам Г. Абдирасулова, в отношении общей картины доступа на горнодобывающий рынок Кыргызстана важны следующие аспекты:

- необоснованно громоздкий пакет необходимых документов и информации инвестора перед государством.

1. Например, не ясно для чего требуется справка об отсутствии налоговой задолженности перед налоговым органом (это прерогатива налогового органа, но не госгеологии).

2. Справка с банка о наличии счета с необходимой денежной суммой. Если инвестор получает от лицензирующего органа разрешение то вместе с этим он должен иметь четко регламентированные процедуры (ТЭО, объем выработки). Если эти технические нормативы не выполняются, то государство может аннулировать лицензию. Тогда какой смысл в информации о банковских счетах?

3. После получения лицензии инвестора, лицензирующий орган направляет инвестора к айыл окмоту предполагаемой территории, где планируется горная добыча. С ними начинается процесс переговоров, откуда возможны новые конфликты. То есть в данном случае очень многие субъекты начинают работать против инвестора.

Рассматривая доводы экспертов и предлагаемые альтернативы, напрашивается мысль, что в горнодобывающей отрасли нет какого-то единственно правильного решения. Все методы и подходы в той или иной степени могут сработать или нет. Например, при использовании метода акционирования горнодобывающей компании с местным населением может возникнуть риск, когда местное население потребует заполучить такие акции бесплатно или в гораздо большем объеме, чем это предусматривалось.

Также существует риск, когда социальный договор с неформальными лидерами не даст пользы, так как лидеры могут тайно использовать недовольных людей из других сел и руководить митингом не вступая в прямой конфликт с горной компанией. Это делает бессмысленным весь механизм.

Акционирование и договор с неформальными лидерами не могут стать однозначно правильным решением. Проблема отношений инвестора с местным населением наблюдается во всем мире. Речь идет также и о социальной лицензии – кредите доверия со стороны местного населения инвестору.

Не следует забывать, и то, что в регионах многие вопросы политизированы. В силу децентрализации власти в регионах и неподчинения центру некоторые ключевые вопросы решают местные лидеры, влиятельные лица.

С другой стороны надо понимать и то, что инвесторы ищут прибыль и стараются минимизировать свои затраты.

Поэтому необходима долгая кропотливая работа и постоянный анализ местного населения независимыми экспертными группами, исследовательскими центрами. Также предлагается работа с местным населением изнутри, где идет полное разъяснение о роли горнодобывающей компании, о выгоде для государства и населения, о правах и обязанностях, и самое главное, о возможности местных лидеров и политиков использовать данные противоречия в своих интересах. Конструктивный диалог возможен. Важно учитывать еще и грамотность населения.

Санжар Абакиров, аналитик.

Отчетность PR-кампании

Здравствуйте дорогие читатели SMM-Zone. Отчетность PR-кампании в социальных сетях очень важна. Отчетность показывает чего вы достигли и что предстоит пройти. Есть много сервисов, которые выполняют такую работу, но лучше довериться своим усилиям. Так как вы будете четко видеть всю картину происходящих действий.

ОТЧЕТНОСТЬ

Проводя анализ рынка в социальных сетях, и составляя отчетность нужно учитывать два фактора:

                - Текущий статус работы

                - Мониторинг активности аудитории