Есть ли перспектива у ипотечного кредитования в Кыргызстане?

В Кыргызской Республике рынок ипотечного кредитования жилья еще только проходит этап своего становления и понятие термина «ипотека» не является пока, что привычным для многих граждан страны.

Тем не менее, система ипотечного кредитования в Кыргызстане уже сейчас претендует на свое вполне определенное и уникальное положение в национальной экономике и банковской системе. Это определяется совокупностью различных факторов. Так, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем и различных отраслей экономики.

По общей практике, в том числе и у нас целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране.

Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу^[1]. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе. В странах Центральной и Восточной Европы и Центральной Азии приобретение жилья в частную собственность стало возможным относительно недавно, главным образом благодаря проводимой правительствами этих стран политике приватизации как перехода от социалистической системы к системе капиталистической. Многими это рассматривается как главный путь к экономическому процветанию, политической стабильности и расширению равноправия.

Теперь, когда во многих странах с переходной экономикой показатели владения жильем на праве частной собственности уже превышают 80%, это свидетельствует о наличии огромных объемов капитала, который можно направить на цели обеспечения кредитов, привлекаемых не только для приобретения недвижимости^[2], но и для улучшения ее состояния, а также для нужд коммерческой деятельности или личного потребления. В коммерческом секторе значительную долю активов многих компаний составляют объекты недвижимости, которые можно использовать как средство привлечения финансовых ресурсов.

Ипотечное кредитование всегда рассматривалось банками как одна из наиболее надежных форм кредитования. Таким образом, главный кредитный риск устраняется наличием солидного обеспечения в форме стационарного объекта недвижимости, который, как правило, сохраняет свою ценность. Таким образом, возникает мощный стимул к избежанию дефолта, особенно применительно к жилищной собственности, поскольку заемщик приложит все силы к тому, чтобы не допустить утраты своего жилья.

Но ипотечные рынки не просто растут: они стремительно меняются по мере появления на них все новых и новых ипотечных продуктов^[3]. В юридическом плане задача, стоящая перед странами с переходной экономикой, заключается не только в создании надлежащей правовой среды для функционирования уже имеющихся ипотечных продуктов, но также и во введении правил и институтов, в достаточной мере уже приспособленных к применению новейших рыночных технологий и далее способных приспосабливаться к новым технологиям завтрашнего дня. А последние связаны как с предлагаемым потребителю продуктом, так и с формами его финансирования.

Успех любой реформы ипотеки во многом обусловлен осмыслением всеми участниками этого процесса экономической функции ипотеки, форм работы рынков ипотечного кредитования и их стремлением снять с этих рынков покров тайны, устранить излишние формальности и сложности^[4]. Без осмысления этих моментов закон и организации, применяющие его, вряд ли смогут реализовать в полной мере потенциал экономического эффекта реформы.

Сегодня ипотека в различных странах переживает период бума. Кыргызская Республика, обладая целым рядом определенных факторов и инструментов также способна в полной мере создать условия для развития ипотечного кредитования. В частности, ипотечное кредитование стремительно набирает темпы на рынках жилья и рассматривается как обладающее огромным потенциалом дальнейшего роста.

Во многих странах с переходной экономикой реформа ипотечного законодательства не рассматривается как один из их главных приоритетов. Использование залога недвижимости в качестве обеспечения – концепция отнюдь не новая и применяется она уже давно, в том числе и в странах с переходной экономикой. В большинстве стран рынок ипотечного кредитования все равно развивается, и как следствие этого наблюдается тенденция к игнорированию споров вокруг концепций ипотечного законодательства или даже любых призывов к его реформированию. Земельное законодательство, права собственности на недвижимое имущество и системы регистрации уже подверглись масштабному реформированию, и в настоящее время принимаются законы, стимулирующие использование обеспеченных облигаций и ценных бумаг с ипотечным покрытием, (которые вместе называются «ипотечными ценными бумагами»), но в целом вне поля зрения по прежнему остаются законодательные положения, конкретно регулирующие ипотеку как инструмент обеспечения. Тем не менее, правила, регулирующие ипотеку, далеко не всегда разрабатывались наиболее рациональным и юридически эффективным путем^[5].

В самом начале процесса перехода в большинстве стран с переходной экономикой действовали положения о залоге недвижимого имущества в качестве средства обеспечения, причем они, как правило, были основаны на не соответствующих запросам времени законах. Главнейшей задачей реформ того времени было создание условий для использования в качестве предмета обеспечения именно движимого имущества. В то время не только отсутствовали правила, регулирующие передачу движимого имущества в залог, но и у многих заемщиков реально не имелось приемлемых объектов недвижимости, чтобы предложить их в обеспечение привлекаемого кредита.

В 1990­х годах ЕБРР и другие спонсоры мероприятий по реформированию законодательства в странах Центральной и Восточной Европы и Центральной Азии главное внимание уделяли внедрению стимулов для принятия жизнеспособных законов о регулировании сделок с обеспечением в форме движимого имущества^[6]. Вместе с тем, несмотря на то, что в силу чисто практических соображений на начальном этапе упор делался главным образом на проблему залога движимого имущества, подход ЕБРР всегда заключался в понимании ипотеки как неотъемлемого элемента совершения сделок с обеспечением и в применении одних и тех же правовых принципов (причем с учетом того, что в отдельных аспектах могут применяться различные методики).

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране.

Ипотечное кредитование оказывает большое влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе^[7].

Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы, обеспечения населения жильем. Вопросы, связанные с функционированием ипотечного кредитования в Кыргызской Республике имеют особую актуальность и требуют постоянного улучшения, что и обусловило выбор темы выпускной квалификационной работы.

Форест Гамп

---

[1] Лукашова И., Макенбаева И. - Перспективы развития банковских продуктов для трудовых мигрантов. Опыт Кыргызстана, – Б.: Центр ОБСЕ в Бишкеке, представительство АКТЕД в КР, 2011. – С.35

[2] Довдиенко И.В., Черняк В.З. - Ипотека. Управление. Организация. Оценка, -М.: Юнити-Дана, 2005. - С.134

[3] Лукашова И., Макенбаева И. - Перспективы развития банковских продуктов для трудовых мигрантов. Опыт Кыргызстана, – Б.: Центр ОБСЕ в Бишкеке, представительство АКТЕД в КР, 2011. – С.36

[4] Ипотека в странах с переходной экономикой. Режим правового регулирования ипотеки и ипотечных ценных бумаг, - Б.: Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР), 2008, - С.39

[5] Довдиенко И.В., Черняк В.З. - Ипотека. Управление. Организация. Оценка, -М.: Юнити-Дана, 2005. - С.134

[6] Ипотека в странах с переходной экономикой. Режим правового регулирования ипотеки и ипотечных ценных бумаг, - Б.: Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР), 2008, - С.41

[7] Лукашова И., Макенбаева И. - Перспективы развития банковских продуктов для трудовых мигрантов. Опыт Кыргызстана, – Б.: Центр ОБСЕ в Бишкеке, представительство АКТЕД в КР, 2011. – С.37